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Ticino, come balla il mattone |
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Il mercato immobiliare ticinese è in pieno fermento e da settimane le voci si fanno insistenti sullo scoppio di una bolla che potrebbe avere pesanti ripercussioni sull'economia locale. Ma i segnali che giungono dagli specialisti sono contrastanti. E non c'è da stupirsene poiché è chiaro che nessuno degli attori attivi nel mercato è veramente interessato a lanciare messaggi allarmanti. Il fronte delle preoccupazioni si divide essenzialmente in due tronconi. Da una parte c'è chi teme che l'eccesso di produzione di abitazioni e locali commerciali potrebbe tradursi nel fallimento di chi, "chiavi in mano", non trova più un compratore. Ma anche i segnali che vengono dal mercato del credito ipotecario mette in guardia non solo gli specialisti, ma soprattutto le famiglie ticinesi. L'attuale crescita economica spingerà con grande probabilità la Banca nazionale svizzera (orientata eccessivamente al controllo dell'inflazione) già nella sua seduta di metà dicembre ad alzare di un quarto di punto il tasso di interesse direttore. Così dopo anni di bassi tassi ipotecari si potrebbe verificare un loro rialzo. Ma quali saranno le conseguenze per chi ha acquistato una casa, soprattutto grazie alle vantaggiose ipoteche di questi anni? Quali sono i pericoli per chi – privati e imprese – ha investito nel mattone?
L'Ufficio cantonale di statistica (Ustat) – e lo sanno bene coloro che si sono bruciati con la bolla speculativa dell'inizio degli anni Novanta – allestisce mensilmente delle preziose statistiche. Se per il momento non vi è particolare preoccupazione – ci spiega nell'intervista in pagina Tarcisio Cima dell'Ustat – per quanto riguarda il tasso di sfitto (che resta molto basso) d'altra parte si rileva però un dato più preoccupante: il 2007 sarà un anno da primato per il valore delle transazioni immobiliari che dovrebbe superare abbondantemente la cifra record di 3 miliardi di franchi. È quindi un ritorno alla fine degli anni Ottanta in cui gli spasmodici passaggi di mano degli immobili ha lasciato qualcuno con la patata bollente? Come leggere questo dato?
Anche sul fronte delle ipoteche parecchie famiglie si sentono esposte. Da Claudio Soncini, responsabile settore crediti di Raiffeisen Svizzera, abbiamo cercato di capire come si sentono le banche attive nel mercato del credito ipotecario in previsione di un rialzo dei tassi. Siamo troppi esposti?
Calma relativa
Tarcisio Cima dai dati raccolti dall'Ufficio cantonale di statistica risulta da una parte che vi è un sostanziale equilibrio fra l'offerta e la domanda di abitazioni, dall'altra però rilevate anche l'esplosione del valore delle transazioni immobiliari. Cosa significano questi due fenomeni presi congiuntamente?
È difficile collegare questi due dati in modo diretto. Il numero di abitazioni vuote che abbiamo rilevato a giugno 2007 non sono aumentate per rapporto al periodo precedente, il tasso di sfitto resta molto basso. E questo nonostante che la costruzione di nuove abitazioni negli anni recenti è stata cospicua. D'altra parte le statistiche mostrano però anche un aumento significativo delle transazioni. Soprattutto le transazioni relative alle proprietà per piani (si veda il grafico sotto, ndr). Anche nel corso del 2007 c'è una domanda di abitazioni che si risolve in contratti di acquisto. Una parte di queste abitazioni sono già costruite e un'altra sono in fase costruzione. Prevediamo comunque che fino alla fine dell'anno e per parte dell'inizio del 2008 la produzione corrente potrà essere assorbita.
Non si sta verificando un passaggio eccessivo di mano degli immobili?
I nostri dati non ci informano sulla frequenza di una transazione. Non sappiamo se un immobile venduto era oggetto di un'altra contrattazione poco tempo prima. In base ad alcuni indicatori direi però che non ci sono segnali che mostrano un'intensificazione di transazioni simile a quella che si è verificata alla fine degli anni Ottanta e inizio Novanta. Non rileviamo quell'eccesso di produzione e di transazioni di carattere speculativo che aveva portato alla successiva crisi con lo scoppio della bolla immobiliare. Non ci sono segnali che oggi stiamo andando nella stessa direzione. Un discorso a parte andrebbe forse fatto, anche se non abbiamo degli indicatori che ci permettono di monitorare questo fenomeno, per le abitazioni di lusso. Si sa però che c'è una forte offerta di questi oggetti nel Locarnese e nel Luganese. Si tratta di un un mercato a coté di quello tradizionale. Finora c'è una forte richiesta di questi immobili, dovuta al fatto che queste zone restano attrattive per diversi motivi per una residenza secondari, ma questo mercato potrebbe avere delle fluttuazioni molto repentine.
Dai dati risulta che il 2005 è stato il vero anno del boom nella costruzione di abitazioni. Nel 2006 e nel 2007 c'è una stagnazione anche se ciò significa che comunque in termini assoluti si costruisce ancora molto. Si stanno edificando troppe nuove abitazioni?
A questa domanda non si può dare una risposta netta. Per ora le abitazioni prodotte sono state assorbite, grazie anche alla stagnazione del 2006. C'è però una forte presenza di oggetti in costruzione che rappresentano un'incognita sul bilancio futuro e che potrebbero rappresentare una produzione sovrabbondante.
Il settore più in fermento è quello delle proprietà per piani. È anche in questo settore che l'Ufficio cantonale di statistica indica i pericoli più importanti nel caso di un rialzo dei tassi ipotecari. Per quale motivo?
A partire dal 2000 la domanda di abitazioni in case plurifamiliari non si indirizza più solamente verso gli appartamenti in affitto, ma verso un loro acquisto. Questo è un fenomeno sociale rilevante che può essere recepito in modo positivo: in Svizzera aumenta il numero di inquilini proprietari della casa dove abitano. Da noi tradizionalmente la proporzione di proprietari è sempre stata molto bassa. Resta però l'interrogativo sull'evoluzione dei tassi di interesse. Ci sono sempre più persone proprietarie della propria casa, ma questo vuol dire anche che ci sono sempre più persone vulnerabili alle fluttuazioni dei tassi ipotecari. Se si dovesse innestare una tendenza negativa di questo tipo anche la costruzione subirebbe il contraccolpo.
Alcuni osservatori vedono pericoli anche nell'ambito del credito ipotecario erogato alle imprese. Ci ha detto che il mercato delle abitazioni private è in equilibrio. Quale è il tasso di sfitto delle superfici commerciali e industriali?
Questo dato non viene rilevato dall'Ufficio cantonale di statistica (si veda il riquadrato in pagina, ndr). Non siamo in grado di fornire questa informazione.
Non è subprime
Claudio Soncini dopo anni di bassi tassi ipotecari gli specialisti prevedono ora un loro graduale rialzo. Un aumento dei tassi di interesse potrebbe mettere in ginocchio le famiglie ticinesi?
Per il momento non ho alcun segnale che i tassi di interesse muteranno a breve. È però vero che l'economia è in piena espansione e non è detto che la Banca nazionale svizzera non decida a breve un correttivo verso l'alto del tasso di interesse direttore per scongiurare pericoli inflazionistici. Ma ritengo che le banche, in generale, sono state abbastanza prudenti. Quando si concede un credito viene fatto un calcolo della sopportabilità degli oneri non in base al tasso effettivo delle ipoteche ma con un margine di più 2 per cento circa. Questo vuol dire che se finora i tassi sono stati intorno al 3 per cento, le ipoteche sono state concesse come se il proprietario dovesse pagare il 5 per cento. C'è quindi un certo margine di sicurezza. Inoltre il tasso del 5 per cento più l'ammortamento non deve superare un terzo del reddito lordo disponibile in famiglia. C'è quindi uno spazio di manovra e un eventuale rialzo moderato delle ipoteche non dovrebbe causare eccessivi problemi alle famiglie ticinesi. Forse dovranno spostare i loro consumi e rivedere il bilancio, ma non vedo un grosso problema di tenuta oneri. Forse i maggiori problemi sono a livello delle ipoteche industriali. Con un rialzo dei tassi ipotecari le industrie aspetteranno a fare certi investimenti e ci sarà quindi un conseguente ridimensionamento del mercato immobiliare.
Avete calcolato il 5 per cento come soglia di sicurezza per erogare il credito. Eppure pochi anni fa il tasso ipotecario era al 6 per cento. Non credete di essere stati imprudenti? Non temete che un'eventuale bolla possa avere conseguenze anche per la Raiffeisen?
Non nego che alcune famiglie potrebbero avere problemi. Ma ritengo comunque che il credito ipotecario sia stato concesso con molta cautela in questi anni. No, alla Raiffeisen non temiamo le ripercussioni di una bolla speculativa. Non vedo eccessivi problemi, siamo grosso modo tranquilli.
Allora per quale motivo le voci su una prossima bolla speculativa nell'immobiliare ticinese si fanno sempre più insistenti?
I problemi sono differenziati. A Locarno e Lugano gli appartamento di lusso sopra al milione si vendono come caramelle, questo settore non conosce crisi. Anzi c'è la corsa ad acquisire immobili in previsione di una futura abolizione della Lex Koller. Nelle zone pregiate come Lugano e Locarno in genere viene comprato quasi tutto ciò che viene costruito. Fuori da queste zone chi investe corre evidentemente maggiori rischi.
C'è una segmentazione del mercato fra immobili di lusso e il mercato tradizionale?
In generale il ticinese sopra ai 500-600 mila franchi non acquista. Fanno eccezione le due zone di cui le ho parlato dove immobili molto più costosi sono attualmente più facilmente oggetto di compravendita. Fino a quando durerà? Non lo so, non saprei dirle quale è la tenuta di questo mercato.
Come interpreta il forte fermento edilizio?
È una buona domanda. Costato che malgrado le difficoltà nel mondo del lavoro l'edilizia marcia bene. Nel momento in cui l'economia rallenterà l'edilizia potrebbe subire il contraccolpo.
Credete di dover agire con più prudenza in futuro?
Siamo già prudenti oggi. La tipologia del mercato svizzero è diversa da quello americano. Non siamo come negli Stati Uniti in cui 3-4 anni fa con ipoteche all'1-1,5 per cento si è fatto a gara per costruire ed erogare crediti. Ora però con ipoteche al 4-4,5 per cento il mercato è collassato. Ci sono poi ancora delle ipoteche fisse all'1,5 per cento che sono in scadenza o lo saranno a breve termine, e quando scadranno ci saranno nuovi problemi.
Ci sono dei tipi di ipoteche nel mercato ticinese che sono più a rischio di altre?
Credo che i problemi maggiori riguarderanno le ipoteche industriali e commerciali. Non è il core business delle Raiffeisen.
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